“有天有地”的别墅走俏，谁在撑起这个小众高奢市场？
作者：郑娜
别墅市场有点热闹。3月以来，广州陆续有二手别墅盘成交案例发生，更有沉寂四年的小区出现成交；杭州的二手别墅则是从年初至今节节攀高，成交价、成交套数都在上扬，绿城桃花源前五个月的成交量已达到2024年全年的水平。
新供应的别墅类产品也同样受到市场青睐，上海有风貌别墅项目开盘即罄，苏州今年联排合院的成交套数已达2024年的7成。
随着房地产市场的持续调整，高层住宅产品供大于求，同时，购房者的改善类需求越发强烈，2022年后很多购房者开始向往“有天有地有院子”的生活，土地供应端也开始出现松动。根据中指数据监测，2024年，22个重点城市容积率在1.5以下的宅地宗数占比达18%，较2023年提升6.3个百分点。
业内认为，低密度地块往往较为优质，通常能够实现高溢价成交，有助于稳定和提升土地市场的整体信心。同时，这类地块的开发也将增加市场上别墅、联排类低密住宅产品的供应量，能更好地满足不同层次购房者尤其是改善型购房者的需求，预计这些项目的入市将对楼市将形成重要支撑。
别墅类产品成交放量
广州市场迎来多宗二手别墅的成交。5月上旬，楼龄超过20多年的二手别墅盘黄沙岛出现了成交案例，这套建面超380平方米的别墅成交价2018万元，单价约5.23万/平方米。该楼盘的上次成交要追溯到2021年。
同样在5月上旬，位于广州番禺区的绿茵岛花园也成交了一套二手别墅，这套成交价也在2000万元以上，建面约334平方米，单价则攀上了6万/平方米。
广州链家星河湾分店经理陈秋玲向记者透露，5月底绿茵岛花园还有一套江边独栋别墅成交，建面约380平方米、成交价也在2000万元。“我们片区有荔芳园、银湾、裕景花园、珠江花园、绿茵岛等多个包含别墅产品的项目，近一年来别墅的带看和成交比之前都有所增加，不少是来自海珠、天河、白云区的高校老师。”
今年以来，广州番禺区已有多宗总价2000万-3000万的二手别墅成交。贝壳找房的成交信息显示，3-4月份，共有4套别墅成交，二手别墅红盘锦绣香江有一套房源的成交价达到3800万，单价触及9.7万元/平方米的高位。
陈秋玲表示，别墅产品近来开始受到更多关注，主要受“地段+稀缺性”的影响，虽然平层产品越来越多，但地段好的别墅产品数量不变，客户的购房理念也在发生改变，他们更倾向通过产品的稀缺价值进行资产保值。
值得一提的是，上述成交的几套二手别墅中，有不少存在四五百万级别的降价幅度或挂牌周期较长的情况。
在山水资源丰富的杭州，市场对别墅的热情更高。4月底，鲜少有房源面世的杭州老牌豪宅林语别墅有一套独栋别墅以6000万元成交，折合单价约9.4万元/平方米。
杭州贝壳研究院提供的数据显示，2025年前5个月，包括九溪玫瑰园、林语别墅、绿城桃花源、绿城西溪云庐、湘湖壹号等在内的五个典型别墅项目在内，目前已有44套成交，达到去年成交总量的约67%。2024年前述五个二手别墅项目共计成交约65套。
位于余杭区的老牌别墅项目绿城桃花源是今年的成交主力。绿城桂兰豪宅经理方佳贝告诉记者，这个项目2024年全年成交40套，今年到目前签合同、交定金的房源已有40多套，不少客户就是业主，在小区内为子女多购置一套。
方佳贝表示，在杭州购买别墅的多是浙江籍的企业家，有些是在杭州工作生活，也有部分外地富豪在限购放开后拥有购房资格，选择到省会购置一套稀缺资产。此外，春节期间Deepseek火出圈，以此为代表的“杭州六小龙”进入大众视野，把很多企业吸引到杭州来，带来了很多新客户。
市场存在需求
不只是二手别墅，各地市场上供应的别墅类新盘也备受购房者青睐。上海独有的风貌别墅产品在2024年大量上市，被称为“风貌元年”。这类产品既保留了历史风貌保护建筑，也具备很多现代改良因素，并且多位于城区较为核心的位置，容易受到高净值人群的关注。
2024年6月，中海·顺昌玖里&中海·恒昌玖里的49套风貌别墅入市，套均总价1.1亿元，单价亦高达29万元/平方米，实现首开售罄；2025年初入市的保利·外滩序滨江花园别墅，也获得了首开去化率80%、二次加推去化90%的好成绩。
在苏州市场，别墅类产品的新增供应旺盛，成交亦表现亮眼。克而瑞统计数据显示，2024年，苏州市区共有15个楼盘有别墅房源供应，产品包含叠加、联排、双拼、独栋，多个别墅楼盘走出了销售独立行情，其中绿城玫瑰园以超45亿元的销售额位列苏州各大楼盘之首。
近年来，随着经济社会的发展和生活条件的改善，越来越多购房者的置业目光已经开始转向别墅。
旭辉建管总裁刘冰洋就发现，2022年之后有很多客户开始向往“有天有地有院子”，期待另外一种生活。过去从平房搬到高楼，高楼住够了要去郊区享受清净和宽敞，但发现郊区发展不够成熟后，就要重新回到市中心；在受到疫情影响之后，大家发现还是自家有院子比较好。
深耕苏州市场十余年的一位华东房企内部人士也向记者表示，疫情之后，确实有一波对此类改善型需求的释放，2022年时，苏州市场的叠加、联排合院的总成交量突破2000套，达到了一个小高峰。
这一情况也出现在杭州市场。方佳贝告诉记者，2020年之后，杭州的别墅受关注就开始提高，很多二手别墅就开始涨价，但不少客户出于支持企业运作等需求，暂时没有直接进入市场，直至2022年许多豪宅客户手中现金流开始稳定，便下单购置房产。也是在这一年，桃花源的成交达到了21套。
上述华东房企内部人士也表示，当前市场有这样的客观需求，不管在哪个城市，当地都有这类高净值人群要有不同的生活体验，所以当市场提供这类产品时，就会有购买意愿。
低密地块供应增加
过往几十年里，别墅类产品的供应都被严格限制。
回溯过往，自上世纪90年代起，为提高土地利用率，国家就出台规定限制别墅用地，此后几乎每隔一年就会发布一条新规限制别墅的审批和建设，例如2010年明确严禁向别墅供地，2012年提出住宅项目容积率不得低于1.0的标准。
容积率对住宅产品形态起着关键性的影响作用。一般而言，高容积率地块对应着高层住宅，而低容积率才能提供更多人均占有空间、更长日照时间、更宽小区路面，带来更舒适的居住体验。
容积率对住宅形态有决定性影响。明源地产研究院数据显示，一般来说，独栋别墅的容积率要求在0.2-0.5之间，联排通常在0.4-0.7之间，叠拼0.8-1.2，洋房则在1.5-2.0。当国家将宅地容积率的红线定在1.0，就从操作层面把纯别墅挡在了门外。此后“限墅令”越发严格。
但随着房地产市场的持续调整，高层住宅产品供大于求，购房者的要求不断迭代升级，对改善类产品的诉求越发强烈，土地供应端也开始出现松动。
2023年9月底，自然资源部发文，提出建议土地拍卖中的地价限制，并建议取消远郊城区新供宅地容积率不低于1.0的限制等。这意味着“限墅令”迎来松绑。
此后，各地的低容积率地块明显增加。例如杭州，2023年上半年就有低密地块上市，“但上半年时大多数地块容积率还是集中在1.5~2之间，”中指研究院华东大区常务副总高院生表示，2023年下半年，伴随着土拍政策的调整，容积率低于1.5的地块明显增多。
2024年，随着各项政策的持续宽松，地方政府通过增加核心地块供应，不断优化土地出让条件，降低供应宅地的容积率。
根据中指数据监测，2024年，22个重点城市容积率在1.5以下的宅地宗数占比达18%，较2023年提升6.3个百分点，其中，济南、无锡宗数占比均超40%；天津、南京、重庆宗数占比均在20%以上。
与此同时，一线城市也开始在郊区重新出现纯别墅地块。亿翰智库统计，上海2022年-2024年8月供应的土地容积率低于1.5的不超过15宗，2024年7月青浦区土地推介会上出现了3宗规划容积率仅为0.8的地块。根据现在的开发建设条件和实际产品设计情况来看，有资深业内人士表示，容积率低于1.2可以做出联排产品；容积率在1.3左右，就可以做叠拼、洋房产品。
各大城市中，苏州表现较为突出。据克而瑞监测，2024年，苏州市区已经挂牌的51宗宅地，容积率在1-1.1之间的，就有28宗，这一容积率指标意味着可以建造联排，甚至双拼、类独栋这类别墅产品。
这已在苏州的新房供应中有明显的体现，上述华东房企内部人士提供的数据显示，2024年，苏州当地联排合院供应套数共314套，同比增长约3倍；2025年至今，这一趋势延续，联排合院的供应目前已有超380套。“目前苏州核心区别墅供应带动量价齐升，预计今年下半年到2026年，别墅类产品供应会进一步加大。”
